Para que Serve e Qual a Importância do INCC no Financiamento de Imóveis

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Para que Serve, Importância do INCC no Financiamento de Imóveis
O INCC e seu impacto nos financiamentos

Cuidado ao Financiar Imóvel na Planta

Apenas a ideia de adquirir a casa própria já é combustível suficiente para deixar qualquer um eufórico. É nesta hora que muitos não tomam os devidos cuidados antes de assinar um contrato de financiamento.

O índice nacional de custo da construção ou INCC está presente em 99% dos Contratos de Compromisso de Venda e Compra de imóvel na planta. Ele reflete a evolução dos custos da construção civil, tais como: mão de obra, equipamentos, materiais e serviços.

O INCC representa 10% do IGP (índice geral de preços) e sua constatação é realizada em sete capitais brasileiras: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Salvador, Recife, Porto Alegre e Brasília. Foi criado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) em 1944 (quando então o nome era ICC) e é divulgado pelo IBRE – Instituto Brasileiro de Economia, desde 1985, entre os dias 23 e 27 de cada mês.

Esse índice existe nos Contratos de Compromisso de Venda e Compra para reajustar o preço do imóvel durante a obra. Sendo que sua incidência tem início desde a data de assinatura do Contrato perante o comprador e só termina na data da expedição do auto de conclusão de obra ou “habite-se” perante a Prefeitura. Isso significa que o valor acordado na hora da compra, passa a ser reajustado na hora da assinatura.

Após o “habite-se”, o índice de reajuste das parcelas normalmente passa a ser o IGP-M + juros de mora de 1% ao mês até o pagamento do saldo devedor. Não importa se o pagamento do saldo devedor será com recursos próprios ou mediante financiamento bancário.

Modalidade de Financiamento

Caso o comprador quite o saldo devedor antes da expedição do “habite-se”, as parcelas do contrato serão corrigidas até o mês do efetivo pagamento perante o vendedor. Se o contratos de Compromisso de Venda e Compra de imóvel for de modalidade de financiamento bancário denominado crédito associativo, Neste tipo de financiamento as incorporadoras fazem questão de cobrar uma diferença de saldo devedor de cada comprador após a expedição do “habite-se”.

A incidência do INCC em Contratos de Compromisso de Venda e Compra não é ilegal de acordo com o artigo 2º, da Lei Federal nº 10.192/2001. Mas esta correção pode se tornar a vilã do financiamento para os mal informados. O problema ocorre no momento da compra, quando o corretor, contratado pela incorporadora, não informa ou o faz de forma deficiente para o comprador.

Em muitos casos, o comprador afirma que o corretor que o atendeu disse que o INCC é muito baixo. E por isto  reflete aumento insignificante sobre as parcelas mensais durante a obra e sobre o reajuste da parcela final. O comprador acredita que o pagamento de imóvel na planta é algo simples. Fato que não reflete a realidade do mercado.

A falta de Informação

Existem também aqueles que adquirem o imóvel na planta e não estão habituados a este tipo de contratação. Dificilmente percebem a correção monetária para as parcelas vincendas. Se em 2009 o INCC não era quase percebido pelo comprador de imóvel na planta, de 2010 até hoje passou a representar uma tremenda dor de cabeça. Pois os valores anuais aumentaram consideravelmente.

Às vezes, passados muitos meses da data da compra, a dívida do comprador para com a incorporadora é tão elevada que passa a se tornar impagável. Nesse cenário, o comprador tem o direito legalmente assegurado em ingressar com uma ação de rescisão de contrato e obter a restituição de grande parte dos valores pagos à vista, com correção monetária e juros legais.

O comprador também entende o INCC como vilão quando a incorporadora atrasa a obra após o prazo de tolerância e mesmo assim, continua a aplicar a correção monetária mês a mês sobre o saldo devedor, elevando-o de forma desproporcional e incoerente. Nessa situação, o comprador passa a ter o direito de contestar essa continuidade mediante o ingresso de ação no Poder Judiciário. Pois há um enorme desequilíbrio na relação contratual, na qual ele fatalmente será obrigado pela vendedora a pagar mais por um erro que não cometeu.

O que diz a jurisprudência

No Poder Judiciário, as decisões emitidas por Juízes e Desembargadores não são uma unanimidade. Ao contrário, são das mais variadas. Há entendimento de juízes no sentido de que mesmo a incorporadora tendo atrasado a obra após o término do prazo de tolerância, poderá continuar a corrigir o saldo devedor.

Este juízes acreditam que essa continuidade não reflete em penalidade para o comprador. Apenas uma reposição do poder aquisitivo da moeda ante a inflação. Esse argumento é o raciocínio padrão em se tratando de economia e faz sentido. Mas não em uma relação de consumo, o comprador é a parte mais frágil na relação contratual.

Em contrapartida há entendimento de juízes considerando essa continuidade de correção monetária após o término do prazo de tolerância como injusta. Situação em que o Judiciário determina a substituição do INCC por outro índice, como, por exemplo, o IGP.

O Poder Judiciário também mostra entendimento no sentido de que a continuidade da incidência de correção monetária após o término do prazo de tolerância é ilegal. Razão pela qual determina o congelamento ou suspensão do INCC sobre as parcelas finais do Contrato . Até a efetiva entrega do empreendimento pela incorporadora.

Se para aquele que compra, o INCC pode significar um grande pesadelo, para quem vende tudo é muito tranquilo. Uma vez que o Contrato de Compromisso de Venda e Compra estipula a continuidade da correção monetária sobre as parcelas a vencer, mesmo em caso de atraso na entrega após o término do prazo de tolerância.

É importante lembrar que apenas por constar em contrato não significa que é válido ou obrigatório. É necessário avaliar se o que esta no contrato não fere a lei e o direito do consumidor.